López Morales & Chiari | Abogados > Opiniones > El nuevo Reglamento de Urbanizaciones, Lotificaciones y Parcelaciones

El nuevo Reglamento de Urbanizaciones, Lotificaciones y Parcelaciones

Temas de Derecho Inmobiliario

El 16 de junio el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MIVIOT) emitió el nuevo Reglamento Nacional de Urbanizaciones, Lotificaciones y Parcelaciones (Reglamento) derogando el cualquier norma que exista contraria.  Este nuevo reglamento tendrá un ámbito de aplicación para todo el territorio de la República de Panamá y procura atender las nuevas realidades territoriales y urbanas que se han desarrollado en los últimos 20 años.

Con este nuevo reglamento, el MIVIOT mantiene ciertas disposiciones previas, hace algunas adecuaciones e introduce nuevos aspectos normativos y reglas. Se centraliza el valor jurídico del Reglamento y se subordina en función de este la autoridad administrativa de los distintos organismos, dependencias nacionales y municipales y de los demás partícipes del desarrollo de urbanizaciones, lotificaciones y parcelaciones, tales como las Instituciones descentralizadas, las empresas públicas y los urbanizadores particulares.

La aprobación de planos se desarrolla y amplía para las etapas de Anteproyecto, Planos de Construcción e Inscripción de Plano de Segregación, con la introducción de nuevos requisitos y se establece un procedimiento de aprobación o rechazo de estos planos.

Las obras ahora podrán ser desarrolladas en un máximo de 10 años contados a partir del permiso de construcción del municipio respectivo; y tendrán que iniciar un proceso de revisión si el proyecto pasara los 10 años.

Reglamentación para Lotificaciones y Parcelaciones

El Reglamento regirá tanto a las urbanizaciones, como a los desarrollos inmobiliarios de lotificaciones y parcelaciones; estas figuras no estaban contenidos en el viejo reglamento, sino que aparecieron en el panorama nacional a través de la Ley de Propiedad Horizontal del año 2010.  Con esta introducción habrá más claridad del alcance que el Reglamento de Urbanizaciones, Lotificaciones y Parcelaciones tendrá en estos tipos de proyectos inmobiliarios.

La Dirección Nacional de Ventanilla Única ahora también conocerá legalmente de los proyectos de lotificaciones y parcelaciones.  Esta disposición cierra el vacío jurídico en torno al rol que Ventanilla Única tenía, o no, en la atención de los proyectos de lotificaciones y parcelaciones que no cumplían con las características propias de una urbanización.

Las parcelaciones (agrícolas, forestales y demás) requerirán las certificaciones de visto bueno de las autoridades competentes, si bien el Reglamento no dispone cuáles son esas autoridades competentes.  Este tipo de proyecto no requerirá la etapa de revisión de planos de construcción.

POT y Protección Ambiental

Se reitera el rol ordenador y director que tienen los Planes de Ordenamiento Territorial (POT) en la aplicación del Reglamento al desarrollo de los proyectos de urbanizaciones, lotificaciones y parcelaciones, que fueron establecidos mediante la Ley 6 de 2006, que «Reglamenta el Ordenamiento Territorial para el Desarrollo Urbano».

Las fuentes hídricas y su protección cobran un rol más definido e importante en el Reglamento, al ser un requisito para la preparación de los Planes de Ordenamiento Territorial, así como los Esquemas de Ordenamiento Territorial que desarrollen las distintas autoridades urbanísticas del país; y no se podrá autorizar nuevas urbanizaciones, lotificaciones o parcelaciones si alteran de forma alguna las cuencas hidrográficas o si se obstruye o desvían los cauces existentes de agua o afecte a los colindantes; previamente solo se requería que la afectación no fuera «negativa».

Nuevas obligaciones para el promotor inmobiliario

Ahora será obligación del promotor inmobiliario proveer la infraestructura necesaria de servicio de equipamiento urbano si el proyecto se encuentra en un área de desarrollo diferido; y los proyectos inmobiliarios deberán contemplar paradas y sistema de aceras cada 300 metros lineales como máximo,; así como puentes peatonales que deberán cumplir con la Ley de Equiparación de Oportunidades para Personas con Discapacidad y su reglamentación y las manzanas no podrán exceder una longitud de 100 metros entre las vías para tránsitos de vehículos. Estas disposiciones estarán sujetas a la evaluación de las autoridades competente.

Las supermanzanas serán denominadas macrolotes y podrán ser urbanos, rurales y de propiedad horizontal, con usos residenciales, comerciales, industriales, mixtos y complementarios, para lo cual hará falta un Plan Parcial, un Plan Local o un Esquema de Ordenamiento Territorial debidamente aprobado y el desarrollo a nivel de planos de construcción de la infraestructura correspondiente.  La incorporación de fincas (unión de dos fincas en una sola) ahora solo se podrá hacer si ambas fincas cuentan con el mismo código de zona (norma de uso de suelo).

Los proyectos de interés social deberán tramitarse de manera expedita, procurando la mayor eficiencia y celeridad, sin dejar de cumplir con los requisitos y regulaciones; si el desarrollo fuese mayor a 10 hectáreas las fincas donde se desarrolle el proyecto deberán contar con la norma de uso de suelo asignado y deberá cumplir con las cesiones obligatorias.

Se dispone que los asentamientos de hecho, con más de 5 años, podrán legalizarse mediante resolución del MIVIOT; y si el asentamiento se encuentra en la cuenca hidrográfica del Canal de Panamá, también podrá legalizarse con el visto bueno de la Gerencia de Ambiente de la Autoridad del Canal de Panamá. Los propietarios de tierra deberán tener en cuenta esta disposición para salvaguardar sus intereses.

Se ordena de forma más clara lo relacionado a las servidumbres viales para urbanizaciones, de áreas urbanas, para áreas rurales, veredas peatonales, calles sin salida, servidumbres públicas; y las urbanizaciones deberán soterrar sus cables e infraestructuras de servicios públicos, a excepción de los proyectos que sean de interés social, que sean situaciones de hecho, los que posean una densidad de 50 hab/ha o aquellas cuyos valores de venta de las viviendas no sobrepasen el monto autorizado para el interés preferencial.  Se dispone que habrá una excepción a esta regla en los proyectos que se desarrollen por etapas, a las primeras 100 soluciones habitacionales.

Se amplían las normas relacionadas con las cesiones obligatorias de uso recreativo (zonas de área verde, jardines, parques, plazas, etc.), servicios de equipamiento (centros docentes, de salud, de culto, de transporte, etc.).  Un beneficio para el promotor será que dichos terrenos podrán venderse «al privado» que se interese en la adquisición de tales áreas.

Las fincas particulares (que no se sometan al desarrollo de un proyecto de urbanización, lotificación o parcelación, o que no estén sometidas al régimen de propiedad horizontal) solo podrán segregar hasta 5 lotes como máximo de la misma Finca Madre; y donde no exista alcantarillado sanitario, el tamaño mínimo del lote a segregar será de 450 metros.

Asesoría legal experta para el desarrollo eficiente de su proyecto inmobiliario 

Será importante para los promotores y el personal a cargo del desarrollo de proyectos inmobiliarios verificar el alcance de este nuevo reglamento, su impacto en el desarrollo de los proyectos vigentes que están pasando de una etapa a otra, así como en el desarrollo de nuevos proyectos.

En López, Morales y Chiari – Abogados nos ponemos a su disposición para colaborar y contribuir en el éxito de su proyecto.


MENU