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El Estado de Emergencia Nacional y los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles en Panamá

En Panamá, una serie de eventos ocurridos en los que un propietario de un bien inmueble solicitó que se removiera la luz eléctrica de una inquilina produjo una gran conmoción en los medios de comunicación y en las redes sociales, lo que llevó al Presidente de la República a emitir el Decreto Ejecutivo No. 145 de 1 de mayo de 2020, en conjunto con el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial, a fin de evitar que se repitan tales situaciones durante el Estado de Emergencia Nacional.

Este Decreto Ejecutivo señala que se fundamenta en consideración del derecho social de toda la población de gozar de una vivienda y la necesidad de brindar protección a los arrendatarios frente a la pérdida de empleos que ocurrió por la crisis sanitaria producida por la pandemia causada por el COVID-19.

Para entender mejor los efectos del Decreto Ejecutivo No. 145 de 2020, es necesario explicar la Ley 93 de 1973 y su modificación mediante la Ley 28 de 1974.  En el año 1973 el Consejo Nacional de Legislación (hoy la Asamblea Nacional) aprobó la Ley 93 sobre los arrendamientos, de todo tipo, por la cual se dictan medidas proteccionistas tales como:  los contratos no pueden ser de menos de 3 años, la prórroga automática es un derecho para el arrendatario, los cánones de arrendamiento no se podían exigir por adelantado, no se podían exigir compensaciones adicionales por incumplimiento ni pagos adicionales al canon de arrendamiento, los contratos de arrendamiento otorgaban derechos reales de uso a los arrendatarios frente a nuevos propietarios, los herederos de los arrendatarios podían heredar los derechos del arrendatario frente al contrato de arrendamiento, etcétera.

Para mitigar los efectos negativos que la Ley 93 de 1973 generó a los propietarios de bienes inmuebles, se promulgó la Ley 28 de 1974 que faculta al Órgano Ejecutivo a excluir ciertos contratos de arrendamiento de bienes inmuebles del ámbito de aplicación de la Ley 93 de 1973 y someterlos a la libre contratación, lo que ocurrió con los Decretos Ejecutivos 294 de 7 de diciembre de 1994 y el Decreto Ejecutivo No. 7 de 10 de enero de 1995, ambos emitidos por el Ministerio de Vivienda.

Mediante estos decretos ejecutivos se excluyeron los contratos de arrendamientos destinados para habitación cuyo canon de arrendamiento sea superior a B/. 150.00 mensuales, los arrendamientos de habitaciones amuebladas, los arrendamientos de bienes inmuebles desocupados a partir del 24 de enero de 1994 y los arrendamientos destinados para uso comercial, profesional, industrial o docente.

Para evitar los abusos de ciertos arrendadores, el Decreto Ejecutivo 145 de 1 de mayo de 2020 dispuso lo siguiente:

  • Se suspendió los efectos del Decreto Ejecutivo 294 de 1994 y del Decreto Ejecutivo 7 de 1995, por lo que ahora mismo todos los contratos de arrendamiento han de cumplir con lo dispuesto en la Ley 93 de 1973.
  • Se suspende cualquier proceso de lanzamiento y desalojo de todo tipo mientras dure el Estado de Emergencia Nacional.
  • Cualquier contrato de arrendamiento que venza durante este periodo de suspensión será extendido hasta tanto esté vigente el Decreto Ejecutivo 145 de 1 de mayo de 2020.
  • Durante el Estado de Emergencia Nacional y hasta 2 meses posteriores al levantamiento de esa medida, se congelan los cánones de arrendamientos, las cláusulas de incremento o de penalización y los intereses por mora.
  • De forma tácita se dispone que los arrendatarios podrán dejar de pagar cánones de arrendamiento durante los efectos del Estado de Emergencia Nacional.
  • De una forma confusa se establece que los arrendatarios, que no tengan justificación, no podrán negarse a pagar al arrendador los cánones dejados de pagar durante el Estado de Emergencia Nacional. 
  • ¿Podría lo anterior significar, por interpretación en sentido contrario, que quienes sí tengan una justificación podrán negarse a pagar los cánones dejados de pagar?
  • Una vez cesen los efectos del Estado de Emergencia Nacional, los arrendatarios y los arrendadores podrán arreglar de mutuo acuerdo qué va a ocurrir con los cánones dejados de pagar.
  • Los arreglos a que lleguen arrendatarios y arrendadores, deberán ser registrados ante la Dirección General de Arrendamientos y tendrán una duración de hasta 2 años a partir de su registro.  Si el arrendatario incumple lo pactado, se dará por terminado dicho arreglo.
  • Los arrendatarios que no hayan sufrido afectación en sus ingresos por el Estado de Emergencia Nacional no podrán dejar de hacer pagos del canon de su contrato de arrendamiento; la afectación deberá ser acreditada ante la Dirección General de Arrendamiento del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial.
  • Se prohíbe a cualquier arrendador suspender o hacer que se suspenda el suministro del servicio de gas, agua, electricidad y otros, como medida de presión al arrendatario para hacerlo desalojar el bien inmueble arrendado.

En resumen, se establecieron medidas para proteger los abusos de algunos arrendadores frente a la vulnerabilidad de los arrendatarios, y se dispuso reglas para los afectados por el Estado de Emergencia Nacional con relación a los pagos de los cánones de arrendamiento mientras dure dicha situación.

Estas reglas, penosamente, no disponen de manera clara qué pasa si un afectado no puede pagar el canon de arrendamiento de los meses en que dure el Estado de Emergencia Nacional. ¿Deberá pagarlo después? ¿Podrá dejar de pagarlo? Esto cobra relevancia en arrendamientos de locales comerciales y oficinas, que han tenido que cerrar sus operaciones.

Si bien es cierto que muchas empresas han tenido que cerrar durante el periodo de Estado de Emergencia Nacional y no han podido «usar» el inmueble como normalmente lo habrían hecho, lo cierto es que tales empresas mantienen sus bienes en los inmuebles arrendados y siguen disponiendo (aunque de manera limitada) del uso y del goce de los inmuebles arrendados de manera exclusiva durante la emergencia; mal se puede sustentar que no han «usado» el inmueble arrendado o que el mismo no les ha permitido conservar sus bienes.

Somos del criterio que los contratos suscritos por las partes seguirán siendo el marco del cual deberán desprenderse las reglas que rijan tales relaciones, entre el arrendatario y su arrendador, y que el Decreto Ejecutivo 145 de 1 de mayo de 2020 no elimina, pues no podría legalmente, los derechos al canon de arrendamiento que posee el arrendador. 

Estas medidas de emergencia lo que permiten es que los arrendatarios dejen de pagar mientras dure el estado de afectación y negocien con el arrendador cómo pagar los meses en que no pudo pagar por estar afectados en sus ingresos, mediante acuerdos que podrán extenderse hasta por 2 años.

Hernando A. Chiari O.
Abogado – Experto en Derecho Inmobiliario

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