El nuevo impuesto sobre la renta para empresas promotoras

Comentarios a la reforma tributaria de Panamá de marzo de 2010.

Por: Hernando A. Chiari O.

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Entendiendo que las empresas promotoras se dedican de ordinario a la compraventa de bienes inmuebles, la reforma fiscal comprendida en la Ley 8 del 15 de marzo de 2010 ha establecido una nueva modalidad del Impuesto sobre la Renta que deberán pagar, a partir del 1 de julio del 2010.

Ahora las promotoras deberán pagar el 3.75% sobre el valor total de las enajenaciones o del valor catastral, el que resulte mayor, de los bienes inmuebles que vendan.

Esta novedad conlleva una renta presuntiva del 13.64% para el año 2010 y del 15% para los años subsiguientes, de los ingresos generados con motivo de la enajenación de bienes inmuebles; estas cifras representan un aumento del 268% sobre el cálculo alterno del impuesto sobre la renta (CAIR) establecido para el resto de las empresas regidas por rentas presuntivas.

Pero, a diferencia del resto de las empresas en Panamá, las promotoras no podrán acogerse a una tarifa real del 25% sobre sus rentas netas gravables ni podrán solicitar la desaplicación del CAIR, ya que el nuevo impuesto no brinda  ninguna alternativa.

Significa lo anterior, que no será posible deducir, para el cálculo de la renta gravable, los costos y gastos incurridos para el desarrollo de sus negocios.

Otra novedad lo constituye que el pago de este impuesto deberá hacerse antes de la inscripción de la compraventa en el Registro Público de Panamá. 

Tomando en cuenta que los desarrollos inmobiliarios empiezan a generar ganancias una vez se logran cubrir los costos de los proyectos, esta norma obligará a las empresas a preparar reservas para poder efectuar este pago, que se convierte en una suerte de anticipo sobre la ganancia.

Por su parte, el beneficio tributario contenido en el mismo artículo 701, literal a, ahora modificado, que permite revalorar las tierras mediante una declaración jurada, y emplear el nuevo valor como costo deducible de las obras, ya no podrá ser empleado por las promotoras en el cómputo de la renta neta gravable.  Todas las tierras que han sido revaloradas han perdido este incentivo tributario.

Asimismo, interpretando de manera integral el referido artículo 701, literal a, opinamos que los ingresos causados por estas enajenaciones de bienes inmueble, no deberán computarse para la determinación de los ingresos gravables de las promotoras, pues la norma señala que quienes paguen el impuesto sobre la renta de manera anticipada estarán exentas de ello.  Este beneficio, por la redacción de la norma, se brindó sin mayores consideraciones del giro del negocio del contribuyente, a quiénes están obligados a efectuar el pago anticipado del impuesto sobre la renta por enajenación de bienes inmuebles.

Esto cobra importancia para determinar cuál será el tratamiento que se le dará a los dividendos o utilidades de la empresa, con posterioridad al pago del impuesto sobre la renta.  Si la apreciación de la norma es correcta, y pensamos que lo es, las promotoras estarán exentas de pagar el impuesto de dividendos, sobre las utilidades que distribuyan, o exentas del pago del impuesto complementario, sobre las utilidades que no distribuyan.

Para terminar, es interesante destacar que la reforma tributaria establecida en la Ley 8 de 15 de marzo de 2010 señala un régimen especial en materia de ganancia de enajenación de bienes inmuebles que se hagan dentro de la Zona Libre de Colón o cualquier otra zona libre que exista, que se regirán por lo dispuesto en los supuestos generales de las personas jurídicas o naturales y no por lo dispuesto en la norma específica arriba comentada. 

Estas ventas que se hagan en las zonas libres, deberán pagar el impuesto sobre la renta conforme al  artículo 699 ó 700 del Código Fiscal, de las personas jurídicas o naturales, respectivamente, y no conforme a lo dispuesto por el artículo 701, literal a.

En resumen:

1. Las promotoras pagarán, a partir del 1 de julio de 2010, el 3.75% sobre el valor total de las ventas de bienes inmuebles.
2. Esta nueva tarifa del impuesto sobre la renta no permite deducir costos ni gastos.
3. El impuesto debe pagarse anticipadamente, afectando los presupuestos y flujos de caja de las empresas inmobiliarias.
4. Los beneficios de la revaloración de las tierras, que siguen vigentes, no podrán aprovecharse más.
5. Los ingresos de las ventas no debieran computarse en las declaraciones de renta generales, quedando exentas del impuesto de dividendos o complementario.
6. Las zonas libres tendrán que regirse por las disposiciones generales del impuesto sobre la renta y no por esta norma especial.

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