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Bienes Comunes y Propiedad Horizontal

22/06/2015

Existe confusión sobre qué son los bienes comunes y si las llamadas áreas sociales pueden ser bienes privados. Aquí aclaramos la confusión.

En función de que se han presentado algunos casos legales en los medios donde por las aparentes características involucradas podemos suponer que los bienes involucrados son bienes comunes, aunque en verdad constituyen bienes privados; y ante el hecho de que se ha dado toda una especulación de supuestas ilegalidades cometidas en algunas instituciones con respecto a los bienes que son para uso y disfrute de todos los copropietarios de un P.H., hemos decidido explicar brevemente y de manera simple el tema.

El Artículo Primero de la Ley 31 de 18 de junio de 2010 “Que establece el Régimen de Propiedad Horizontal”, señala que un P.H. se constituye de Unidades Inmobiliarias, susceptibles de aprovechamiento independiente y con acceso a la vía pública, es decir que no sea un globo o lote cautivo (sin accesos).

Los bienes comunes son elementos esenciales dentro de los proyectos que son incorporados al Régimen de Propiedad Horizontal y están definidos en la Ley 31 de 18 de junio de 2010, en el numeral 6 del ARTÍCULO 5, que dice lo siguiente:

6. Bienes comunes. Partes de un edificio o conjunto sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados de acuerdo con su coeficiente de participación asignado en el Reglamento de Copropiedad que, por su naturaleza o destinación, permiten o facilitan su existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso y goce.

Apreciamos que existe entre las personas el concepto generalizado de que un P.H. debe incluir entre los Bienes Comunes las piscinas, lobby, salones de masaje, gimnasios, etcétera (si los hubiere) de los edificios, y eso es un error conceptual.

No todos los P.H.s tienen piscina, lobby, garitas, áreas de fiestas, o gimnasios,  puesto que no son necesarios para su existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso y goce; y por lo tanto, si existen, no necesariamente son BIENES COMUNES. Eso va a depender del uso del P.H. y de los contratos que fueron firmados entre los Vendedores y los Compradores, de la publicidad del proyecto, etcétera.

Un área donde existe una piscina o un bar puede ser Unidad Inmobiliaria y por lo tanto ser un bien privado susceptible de enajenación, puesto que la Ley 31 de 18 de junio de 2010 las define de la siguiente manera:

8. Bienes privados. Los que conforme a la inscripción hecha en el Registro Público pertenecen a determinada persona o personas individual o colectivamente.

Entonces, ¿Puede una piscina ser Unidad Inmobiliaria? La respuesta es sí. Siempre y cuando este pactado en el contrato, en el Reglamento y haya sido descrita y declarada como tal.

Pongamos un ejemplo:

Una persona decide comprar dos pisos de un edificio que será incorporado al Régimen de Propiedad Horizontal, pero le pide a la promotora que en uno de esos pisos le construya un área de esparcimiento, la cual tendrá una piscina, un gimnasio, un espacio para fiestas, un pequeño parquecito, con juegos para niños.

Luego esa persona es generosa y les presta su piso a otros vecinos que son amigos de sus hijos, para que la utilicen.

Si nos dejamos llevar por lo aparente y pensamos que si tiene ciertas características es un bien común, cometeremos un grandísimo error que va en contra del derecho a la propiedad privada, que está protegida por nuestra constitución y por las leyes de nuestra república.

Claro que cualquiera se puede confundir, pero hasta ahí debe quedar, como una confusión.

Nuestra recomendación es que se debe ser muy cuidadoso en la revisión de los contratos que se firman para la promesa de la compra venta, los cuales deben tener las características de lo que se está comprando.

Ante este panorama recomendamos a todas las personas que van a suscribir contratos para adquirir bienes inmuebles que contraten los servicios de profesionales de abogados expertos en la materia para que puedan ahorrarse inconvenientes a futuro.

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